Kinnisvara

Otsus investeerida

  • Selle analüüsi sissejuhatus lõppes kahe küsimusega:
  • Milline oleks isiklikult teie jaoks turvaline investeering?
  • Kui olete enda jaoks otsustanud, milline investor te olete, siis tuleb hinnata, kui palju raha olete valmis tulevikus investeerima?
  • Kui te seda analüüsi loete, siis teie vastus esimesele küsimusele oli ilmselt „kinnisvara“ ning teil on mingi ettekujutus sellest, kui palju te olete valmis investeerima.

See on kõik, mida vajate, et lugeda järgnevat analüüsi.

Üldised kinnisvarasse investeerimise põhimõtted

  • Investeering kinnisvarasse on tavaliselt pikaajaline investeering (va erakordselt kasvavad turud).
    • Investeeringust väljumine võib võtta 4 kuni 6 kuud.
  • Vara omandamine on oluline protsess,
    • sest kui omandate vara õige hinnaga, saate parema tulevaste tulude suhte.
  • Ärge püüdke osta kõige odavamat vara ilma kohalike ekspertidega konsulteerimata
    • sel võib olla vale asukoht või muud varjatud probleemid.
  • Kontrollige kohaliku majanduse üldnäitajaid: töötuse määr, elanikkonna kasv piirkonnas, laenu intressimäär.
    • Need numbrid on kaudsed (kinnisvara) turu näitajad, nad ei anna 100%-list garantiid, kuid näitavad üldist olukorda.
  • Kontrollige sihtvara rendikuulutusi: hinnatase, sarnaste varade hulk, kui kaua on kuulutus aktiivne.
    • Nii saate esialgse ettekujutuse, kas valik on õige ja kas planeeritud kasumlikkus on saavutatav.

Kinnisvarainvesteeringute turg Tallinnas

  • Seda uuringut võivad lugeda erinevat tüüpi investorid, kuid kõik teist soovivad investeerida piiratud riski ja maksimaalse kasumimarginaaliga.
  • Need, kes omavad kogemust investorina, teavad, et riskivaba ja maksimaalse marginaaliga investeerimine välistavad teineteist… Kui ainult ei…
  • See „kui ainult ei“ tähendab „INVESTEERIMISPERIOODI“.
    • Ei ole midagi stabiilsemat kui majanduse ebastabiilne areng.
    • „Tõus ja langus“ tagab alati väiksemad kõikumised tsükli lõpus.

Nõuanded kinnisvaraturu jaoks

  • Ärge kunagi pakkuge küsitud hinda. Püüdke alati saada allahindlust.
    • Te ei peaks maksma seda, mida teilt püütakse saada. Kõige kergemini teenitud raha – see on mitte kulutatud raha.
  • Kontrollige alati aknaid, vannituba, WC-d ja kööki.
    • Kui jätate märkamata defektid neis kohtades, läheb nende parandamine teile palju maksma.
  • Küsige parkimiskohtade, ühistranspordiühenduse ja naabrite kohta.
    • See annab teile võimaluse allahindlust küsida.
  • Püüdke leida mõni ekspert, kes annaks teile nõu antud piirkonna kohta.
    • Kulutused, mis te teete asjatundjale, on palju väiksemad, kui läheb maksma kahe silma vahele jäänud puuduste hilisem kõrvaldamine.

Kui palju raha te saate investeerida?

  • Kui olete otsustanud investeerida, tuleb sellele küsimusele vastata: Kui palju raha ma saan investeerida?
  • See uuring ei kavatse lugeda teie raha, vaid aidata teil leida kõige tõhusam viis investeerimiseks.
  • Et vastata küsimusele „Kui palju raha ma saan investeerida?“ tuleb teil läbi viia oma elustiili audit:
    • Kas teil on investeerimiseks raha ülejääke (säästud), millest piisab korteri ostuks?
    • Kas teil on pidev sissetulekute ülejääk, mida te sooviksite investeerida?
    • Kas teil on mõningaid sääste ja kas te saate säästa igakuiselt oma sissetulekutelt?

Strateegia valik!

  • Investeerimisstrateegia on juba automaatselt valitud, kui te vastasite eelmise osa küsimustele.
  • Et oleks üldine arusaam igast strateegiast, andkem igale strateegiale nimi.
    • Kui teil on säästud, et osta korter ilma laenuta – „rentimise strateegia“.
    • Kui teil on sissetulekute ülejääk ja mõningaid sääste – „rohkendamise strateegia“.
    • Kui teil on sissetulekute ülejääk (kuid mitte sääste) – „laena-et-rentida strateegia“.
  • Kõigil neil strateegiatel on oma riskid ja eelised, mida me kirjeldame järgmises osas.

Rentimise strateegia

  • Rentimise strateegia aluseks on, et teil on sääste, mida te tahate kasvatada või vähemalt tööle panna.
  • Strateegia toetub lihtsale põhimõttele: osta korter, et see välja üürida.
  • Peamine peavalu on üürnike vahetumine, sest see nõuab:
    • Kontrolli, kas vara on heas seisukorras või on midagi kahjustatud (ka võimalikud varjatud kahjustused)
    • Varale taas „kaubandusliku välimuse“ andmist
    • Avalikku reklaami järgmise kliendi leidmiseks (telefonile vastamist, kohtumist ja korteri näitamist)
    • Rendilepingu ettevalmistamist ja allkirjastamist.
  • Võite selle „peavalu“ jätta maaklerile, kes saab oma tasu teie üürnikult ning säästa oma aega.
  • Rentimise strateegia on aluseks „laena-et-rentida“ ja „rohkendamise“ strateegiale. Peamine erinevus on rahaliste vahendite kasutamises.

Rentimise strateegia hindamine

Loetelu võimalikest tegevustest, mida te peate ette võtma lisaks kirjeldatud raha investeerimisele

  • Kui te annate mitte kuu- vaid päevarendile, siis teie tulu kasvab kuni 10-15%-ni, kuid teil on ka rohkem asjaajamist
    • Sel juhul ei saa te delegeerida ülesandeid maaklerile
    • Kasutage Booking.com või mõnda muud selle sarnast, et müüki suurendada (lisatasu eest)

Selle strateegia kokkuvõtteks:

  • Renditulu on stabiilne ja põhineb kapitalil
  • Pikaajaline investeering vähendab riske, kuna kinnisvara säilitab pikemas perspektiivis oma väärtuse
  • Lühikese tähtajaga väljumine võib võtta aega kuni 6 kuud ühes vara väärtuse võimaliku vähenemisega kuni 10-15%.

Multiplyer strategy

  • This strategy is based on the assumption, that you pay first down-payment for the appartment and then finance loan payments from the rental
  • Idea of the strategy is to multipy your own finance with a bank loan. Difference from „Rental strategy“ is that you have starting down payment and your cash-flow can cover additional loan payments.
  • You do not have to invest all money to one project, but you can get many of them.
  • Rental fee payment will generally covers of loan payments and interest. This investment strategy is the less risky strategy of all three:
    • Risk is shared with a bank (not „all eggs in one basket“)
    • Distribution risk between different investment projects
    • Easy to discuss with a bank regarding loan
    • Future payments (rental fee) will cover future liabilities (loan)

Borrow to rent strategy

  • This strategy is based on a fact: you can get a loan to buy an appartment to rent, without any starting balance (maybe downpayment?).
  • Principal of the strategy: loan+interest payments covered by your income and rental fee collected from the rental tenant. Every done payment of loan means you become closer to ownership (do we give ownership?), but did not paid full amount for that.
  • Main things to consider:
    • To get a loan with a reasonable interest rate (Bank interest could be higher than you income rate, but not much)
    • Longer exit (notification of bank normally 3 months or possible cost 3-5% of remaining loan value)
    • Some limitation from bank: insurances, notification of usage etc (not an issue, if everything is done officially)

  • Main advantage of the strategy: is that you do not have full amount in the beginning of investment. You can have some money or you can borrow for the firt down payment.
  • So income ratio to invested money is higher: normally 5-7% before taxation
  • Principal: future income cover future payments. It is similar to start your own business, but risk free: asset is always fixed.
  • Interest rate increase is the main risk. But it is only short-term: as soon as interest rate grows, rental market price will grow as well with dome delay.

virtuālais hostings