Недвижимость

Решение инвестировать

  • Введение в данное исследование завершилось двумя вопросами:
  • Что лично для Вас будет безопасной инвестицией?
  • Если Вы решили для себя, к какому типу инвесторов Вы относитесь, вы должны оценить сколько денег Вы уже готовы инвестировать в будущее?
  • Если В читаете данное исследование, возможно Ваш ответ на первый вопрос был “Недвижимость” и Вы имеете приблизительную оценку того, сколько ВЫ готовы инвестировать.

Это все, что Вам нужно, чтобы прочитать следующее исследование.

Общие принципы инвестирования в недвижимость

  • Инвестирование в недвижимость – это обычно долгосрочная инвестиция (исключая экстраординарно растущие рынки).
    • Выход из инвестирования может занимать от 4 до 6 месяцев.
  • Приобретение актива – это важный процесс,
    • потому что если Вы получаете актив по хорошей цене, Вы получите лучший показатель для будущей прибыли.
  • Не пытайтесь купить самый дешевый актив, без консультации с местными экспертами
    • он может иметь плохое расположение или иметь другие скрытые проблемы)
  • Проверьте основные индикаторы экономики: уровень безработицы, рост населения в данной местности, ставку кредита
    • Эти показатели являются непрямыми индикаторами рынка (недвижимости), они не дадут 100% гарантии, но покажут общую ситуацию
  • Проверьте рекламу об аренде намеченного актива: уровень цен, число похожих активов, как долго обьявления активны
    • Вы получите первое понимание о том, является ли Ваш выбор правильным и является ли запланированный уровень прибыльности достижимым.

Рынок инвестирования в недвижимость в Таллинне

  • Могут существовать различные типы инвесторов, которые читают данную работ, но все вы хотите инвестировать с ограничением риска с максимальной прибылью.
  • Те из вас, у кого есть опыт инвестирования, знают, что показатели отсутствия риска и максимально прибыли капитала исключают друг друга… Если только не…
  • Это “Если только не” рассматривает “ПЕРИОД ИНВЕСТИРОВАНИЯ”
    • Нет ничего более стабильного, чем нестабильность развития экономики
    • “Рост и Падение” всегда гарантирует меньшую флуктуацию в конце цикла.

Лайфхак для рынка недвижимости

  • Никогда не предлагайте ту цену, которую Вам озвучили. Всегда старайтесь получить скидку.
    • За попытку не нужно платить. Легче всего заработанные деньги – не потраченные деньги.
  • Всегда проверяйте вид из окон, ванную, туалет и кухню
    • Если Вы не заметите дефекты в этих местах, вы потратите много денег на их устранение.
  • Узнайте о наличии парковочных мест, общественного транспорта и соседях
    • Это даст Вам преимущества при торге
  • Подумайте, есть ли у Вас эксперт, который может дать совет по данному местоположению.
    • Затраты на эксперта будут намного меньше, чем затраты на последующее устранение “пропущенного” дефекта

Как много денег Вы можете инвестировать?

  • В конце концов, если Вы решили инвестировать, Вам следует ответить на следующие вопросы: Как много денег я могу инвестировать?
  • Целью данной работы не является подсчет Ваших средств, но помощь в выборе наиболее эффективного способа инвестировать.
  • Для ответа на вопрос “Сколько средств я могу инвестировать?” Вам следует провести аудит Вашего стиля жизни:
    • Имеете ли Вы излишки денежных средств (сбережения) для инвестирования, которые будут достаточными для покупки помещения?
    • Имеете ли ВЫ постоянные излишки дохода, которые Вы хотели бы инвестировать?
    • Имеете ли Вы какие-либо сбережения и также вы можете делать сбережения ежемесячно из Вашего дохода?

Выбор стратегии!

  • Стратегия для инвестирования выбирается автоматически, если ВЫ уже ответили на вопросы из предыдущего раздела.
  • Для общего понимания стратегии, давайте определим название для каждой стратегии
    • Если Вы имеете сбережения для покупки помещения без кредита – “арендная стратегия”
    • Если Вы имеете излишки дохода и какие-то сбережения – “стратегия многообразия”
    • Если Вы имеете излишки дохода и не имеете сбережений – “стратегия заем-аренда”
  • Каждая из этих стратегий имеет риски и преимущества, которые мы опишем в следующем разделе.

Арендная стратегия

  • Основой для арендной стратегии является наличие у Вас сбережений, которые Вы хотите увеличить или, по крайней мере, заставить работать.
  • Стратегия основывается на простом принципе: купить помещение и сдавать его в аренду.
  • Основная головная боль – это смена арендаторов, так как при этом требуется:
    • Проверять, находится ли актив в хорошем состоянии или что-то было повреждено (также возможны скрытые повреждения)
    • Приводить актив в “товарный вид”
    • Публиковать рекламу для поиска следующих клиентов (отвечать на телефонные звонки, проводить встречи для показа помещения)
    • Готовить договор об аренде и подписывать его
  • Вы можете легко делегировать “головные боли” брокеру, который будет получать оплату от Вашего арендатора и сэкономит Ваше время.
  • Арендная стратегия является основой стратегий “Многообразия” и “Заем-аренда”. Основная разница лежит в использовании финансовых ресурсов.

Оценка арендной стратегии

Список возможных действий, которые Вам необходимо совершить дополнительно к описанному инвестированию средств

  • Если Вы предлагаете аренду не “на месяц”, а на “день”, ваша прибыль вырастет более чем на 10-15%, но Вам также потребует больше внимания.
    • В таком случае Вы можете делегировать любые задачи брокеру,
    • Используйте Booking.com или похожие ресурсы для увеличения продаж (дополнительные затраты)

В качестве заключения для данной стратегии:

  • Арендный доход является стабильным и основывается на капитале
  • Долгосрочное инвестирование снижает риски, так как недвижимость не теряет своей ценности в долгосрочной перспективе
  • Выход в краткосрочной перспективе занимает до 6 месяцев или (с) возможным снижением стоимости цены до 10-15%.

Стратегия многообразия

  • Данная стратегия основана на той предпосылке, что Вы совершаете первый взнос за счет собственных средств, а потом финансируете кредитные выплаты из дохода с аренды.
  • Идеей стратегии является увеличение Ваших собственных финансов да счет банковского кредита. Отличие от “Арендной стратегии” заключается в том, что Вы имеете первый взнос и Ваши денежные поступления могут покрыть дополнительные платежи по кредиту.
  • Вам не нужно инвестировать все свои деньги в один проект, но Вы можете получать с них деньги.
  • Арендная плата будет покрывать платежи и проценты по кредиту.Данная стратегия инвестирования является наименее рисковой из всех трех:
    • Риски поделены с банком (не “все яйца в одной корзине”)
    • Риски распределяются между различными инвестиционными проектами
    • С банком легко договориться о кредите
    • Будущие платежи (за аренду) покроют будущую ответственность (по кредиту)

Стратегия заем-аренда

  • Данная стратегия основывается на факте: Вы можете получить кредит на покупку помещения для сдачи его в аренду без начального капитала (возможно, с первоначальным платежом?)
  • Принцип стратегии: платежи по кредиту и проценты покрываются из Вашего дохода, а арендная плата оплачивается арендаторами. Каждый совершенный платеж означает, что Вы стали ближе к владению (мы даем собственность?), но не заплатили за это полную цену.
  • Основные вещи для рассмотрения:
    • Получить кредит с разумной процентной ставкой (Банковский процент может быть выше Вашей прибыли, но ненамного)
    • Более долгий выход (уведомление банка обычно составляет 3 месяца или стоит 3-5% от оставшейся суммы кредита)
    • Некоторые ограничения от банка: страховки, уведомление об использовании и т.д. (не проблема, если все происходит официально)

  • Основное преимущество данной стратегии состоит в том, что Вы не имеете всей суммы в начале инвестирования. Вы можете иметь какие-то средства или Вы можете из одолжить для первоначального взноса.
  • Так что степень прибыли выше: обычно 5-7% до налогообложения
  • Принцип: будущая прибыль покроет будущие платежи. Это похоже на старт собственного бизнеса, но без риска: ценность всегда фиксирована.
  • Основным риском является увеличение ставки кредита. Но это тоже краткосрочно: как только процент вырастает, цена рынка аренды будет расти хотя и некоторой задержкой.